買房是一筆很大的支出，很多人都傾向于貸款買房，但是貸款的方式有三種：公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款，大家都希望能選個(gè)最適合自己的方式，花最少的錢辦最大的事。我們?cè)谶x擇這三種貸款方式前，首先要對(duì)自己的身家有一定的評(píng)估，就是對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)收入、家庭收入、支出情況、以后的還款能力都要有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。對(duì)自己的評(píng)估要從三方面考：
①對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的綜合評(píng)估。包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)這兩大部分，存款就是銀行卡、存折、各種儲(chǔ)蓄賬戶的余額，可變現(xiàn)資產(chǎn)顧名思義就是能輕易轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的資產(chǎn)，如應(yīng)收票據(jù)、手頭存貨、短期內(nèi)能收回的成本或收益等；
②對(duì)家庭未來的收入和支出作出合理預(yù)期。這個(gè)指的是和自己還款能力直接掛鉤的，比如夫妻兩月收入兩萬塊，如果是兩口之家基本沒什么大的花費(fèi)，他們的支出部分就很小，還款能力相對(duì)來說比較強(qiáng)，如果是三口之家，有小孩需要買玩具、奶粉、早教、上學(xué)之類的，有老人還有老人的贍養(yǎng)，都會(huì)是一筆不小的支出；
③考慮自己的還款能力和貸款額度。這點(diǎn)就和我們工作的穩(wěn)定性、收入情況及公積金賬戶余額相關(guān)，因?yàn)楣e金貸款和組合貸款都是要考量公積金繳納情況和賬戶余額。
評(píng)估完自己的身家后，那么三種貸款方式到底哪種用起來更方便劃算呢？
一、公積金貸款
優(yōu)勢(shì)：
①貸款利率比商業(yè)貸款低出不少，產(chǎn)生的總利息少。
按商貸按最新的利率算是4.9%，公積金貸款是3.25%來算，貸款100萬，貸款期限20年，那么公積金貸款利息要比商貸整整少出20萬左右，這個(gè)大家可以網(wǎng)上搜一些房貸計(jì)算工具算算比較直觀。但也正是因?yàn)楣e金貸款利息便宜，辦理起來并不容易。
劣勢(shì)：
①貸款額度上有限制；
并不是說相貸多少就能貸多少，原則上是要參考公積金余額的，比如余額有七萬，我們按最高10倍來算，最高可以貸到70萬。除了余額作為參考，因?yàn)榈貐^(qū)不同，每個(gè)地區(qū)對(duì)貸款上限也是有限制的，比如成都個(gè)人最高40萬，家庭最高70萬，這個(gè)大家可以參考之前的文章《2018全國(guó)主要城市公積金最高貸款額度、首付比例盤點(diǎn)》。
②要繳納一定的期限才能辦理；
需要補(bǔ)充一點(diǎn)，賬戶必須要處于正常繳存的狀態(tài)才可以辦理，比如說公積金賬戶銷戶了，或者目前是封存狀態(tài)，這些都是不可以辦理的；而繳存期限，地區(qū)不同也不一樣，有的地方要求連續(xù)繳存1年以上，有的地方要求連續(xù)繳存6個(gè)月以上就可以了。
③辦理流程復(fù)雜，放款速度慢。
在辦理的過程中，上交的材料一定要齊全，并且各種證明一個(gè)都不能少，而且審核過程是非常謹(jǐn)慎的，所以放款速度會(huì)比較慢，不過只要各項(xiàng)條件都符合，材料上交的也比較準(zhǔn)確，按正常程序走能辦下來也很劃算的，一般辦理周期是1~2個(gè)月左右，但具體到各個(gè)地區(qū)，貸款人數(shù)不同，這些不可抗因素也會(huì)有一定的影響。
二、商業(yè)貸款
優(yōu)勢(shì)：
①貸款限制條件少，信用好、有償還能力的均可申請(qǐng)；
因?yàn)樯藤J利率相對(duì)較高，是銀行盈利的主要一個(gè)方面，所以走商貸，相對(duì)于公積金貸款條件是比較寬松的，但相對(duì)寬松并不是沒有限制，需要借款人信用記錄良好，借款人的收入證明覆蓋月供2倍以上，并且工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定。
②貸款額度高；
相對(duì)于公積金能貸到的額度比較多，只要符合①的條件，一般買新房可以貸到總價(jià)的7~8成，二手收房涉及到房產(chǎn)評(píng)估，貸款最高額度是評(píng)估價(jià)的70%，所以基本上能貸到市場(chǎng)價(jià)的5~6成，所以買二套房的首付比例占的比較高。
③放款速度快，辦理流程簡(jiǎn)單。
只要提交的材料比較齊全，和銀行提的要求符合，銀行審核的效率還是比較高的，會(huì)很快放款。
劣勢(shì)：
①貸款利率高，產(chǎn)生的總利息多；
這點(diǎn)也是相對(duì)于公積金來說的，同樣是100萬貸20年，商貸要比公積金多出20萬左右，所以它的利息是比較高的。
三、組合貸款
指同時(shí)使用公積金貸款和商業(yè)貸款。商業(yè)貸款部分按照商業(yè)貸款利率執(zhí)行，公積金貸款部分按照公積金貸款利率執(zhí)行。比如貸款150萬，公積金貸款審核后只批了100萬，那么剩余的50萬就可以走商貸，也就是說公積金貸款的100萬按照3.25%的利率執(zhí)行，剩余走商業(yè)貸款的50萬按照4.9%的利率執(zhí)行。簡(jiǎn)單講，就是首先走公積金，看公積金最高能貸多少，其余的部分就走商貸。在真正辦理下來只需要給銀行提供一個(gè)賬戶就行了，保證每月賬戶余額足夠，商貸和公積金就從這一個(gè)賬戶扣款就可以了。
優(yōu)勢(shì)：
①貸款利率較為適中且貸款金額較大；
劣勢(shì)：
①要同時(shí)符合公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款條件；
也就是說公積金賬戶要經(jīng)常繳存，余額要夠，而且要保證收入高，工作穩(wěn)定。
②要分別辦理公貸和商貸，準(zhǔn)備資料多，手續(xù)復(fù)雜，辦理時(shí)間長(zhǎng)；
一般組合貸辦理需要3~4個(gè)月左右。
③商業(yè)貸款的部分會(huì)在中行個(gè)人征信
利息比較
5年以上公積金貸款利率3.25%，商業(yè)貸款利率4.9%。夫妻買房貸款100萬，采用等額本息還款方式。公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款的月供和總利息如下：
注：各地公積金貸款上限不一致，這里按照可貸款100萬的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。
從上圖可以看出貸款年限越久，月供越低，但所產(chǎn)生的利息越多，25年所產(chǎn)生的利息總體要高于20年所產(chǎn)生的利息許多，不過對(duì)于一些收入較低、月供壓力大的家庭來說，延長(zhǎng)貸款時(shí)間也是可以接受的。
以上就是三種貸款方式的優(yōu)劣勢(shì)，關(guān)于時(shí)間，公積金貸款一般1~2個(gè)月左右，商業(yè)貸款快的話1周，慢的話拖到半個(gè)月甚至1個(gè)月，而最慢的就是組合貸，先辦理公積金部分，公積金部分走完了差不多就2個(gè)月了，剩余部分再走商貸，所以組合貸一般要2~3個(gè)月時(shí)間。而貸款年限，大家都知道最高可以貸到30年，但是銀行也會(huì)考慮貸款人的年齡，之前的文章也有說到，無論男女，最好不要超過65周歲，極個(gè)別銀行可以放寬到70周歲，但這是非常少見的。而對(duì)于手上有貸款還沒還清，根據(jù)“認(rèn)貸不認(rèn)房”的原則，只要手頭有貸款，在買房的時(shí)候都認(rèn)作二套，而且公積金只能用一次，也就是說第一套無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，買第二套的時(shí)候都按二套算，利率和首付都會(huì)有相應(yīng)的上調(diào)。
最后分享幾條貸款原則：
①貸款盡量首選利率較低的公積金貸款，其次組合貸，最后選商貸；
②還款方式首選等額本金，關(guān)于等額本金和等額本息的計(jì)算方法在之前文章都有詳細(xì)說明；
③組合貸款，公積金能貸最高額度就盡量貸最高額度，剩余不能貸的再走商貸；
④首付寬松原則，在首付時(shí)不要把手頭的資金一次性全部用完，買房辦理貸款，在簽合同中要交的各種稅費(fèi)，還有房子下來需要裝修的費(fèi)用等都需要提前準(zhǔn)備，做好預(yù)算，不要把所有資金用來首付；
⑤買房后，收入越來越高，日子越來越寬裕時(shí)，建議大家提前還款，能少付點(diǎn)利息就少付點(diǎn)利息。
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